解读《保山市住房公积金个人住房贷款

管理办法》

《保山市住房公积金个人住房贷款管理办法》（以下简称《贷款办法》）经第四届市人民政府第67次常务会议审定通过。为方便广大住房公积金缴存职工更好地了解《贷款办法》，现对有关政策解读如下：

一、《贷款办法》出台的背景

《保山市个人住房公积金贷款管理实施细则》（以下简称《实施细则》）自2006年7月7日发布实施以来，在充分满足职工购房需求、促进房地产市场繁荣，拉动全市经济发展方面发挥了积极作用。随着社会经济形势发生深刻变化，党的十八届三中全会提出要“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”，党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的要求，国家和省有关部门先后出台了一系列新的规定和指导意见。2017年，住房和城乡建设部颁布了《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T51267—2017）；2019年3月24日，国务院修订了《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）；2019年9—11月，国家审计署对云南省住房公积金管理使用情况进行了审计并提出整改要求；2020年4月10日，《云南省人民政府办公厅关于进一步规范住房公积金使用政策的通知》（云政办函〔2020〕35号），对住房公积金贷款条件进行了规范。保山市在住房公积金制度运行过程中，结合情况变化以及工作实践，陆续出台了一系列符合保山实际的政策措施，但由于政策措施经过多轮扩大和收紧，整体性、系统性、协调性存在不足，且散落于不同时期不同文件中，缺乏系统归纳和全面规范，住房公积金贷款资格的认定有待进一步细化明确等问题。为更好地发挥住房公积金作用，帮助更多的职工群众实现“住有所居”的目标，使保山市住房公积金管理的政策规定更加符合住房公积金制度高质量发展的要求、更加符合广大住房公积金缴存职工的意愿和需求，依据国家有关政策和深化“最多跑一次”改革、优化住房公积金惠民利民服务工作要求和实践，结合我市实际，制定本《贷款办法》。

二、《贷款办法》的主要内容

《贷款办法》包括总则、贷款种类、贷款对象与条件、贷款额度与期限、贷款担保、贷款程序与利率、贷款偿还、贷后管理、按揭贷款合作项目管理、贷款监督、附则共11章47条。规定的主要政策措施有：

（一）规范住房公积金贷款对象。根据《住房和城乡建设部  财政部  中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）、《云南省人民政府办公厅关于进一步规范住房公积金使用政策的通知》（云政办函〔2020〕35号），将保山市住房公积金贷款对象规范为在本市购买、建造、翻建、大修首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。对购建首套自住住房的，不再要求必须为普通自住住房。

（二）规范自住住房套数的认定方式。参照《住房和城乡建设部  中国人民银行  中国银行业监督管理委员会关于规范商业性个人住房贷款中第二套房认定标准的通知》（建房〔2010〕83号），对自住住房套数的认定，不再以产权人及产权共有人购建自住住房申请提取（含偿还住房贷款提取、装修提取）和贷款使用过住房公积金的次数合并计算认定，而是依据拟购建房家庭（包括借款申请人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

（三）实行住房公积金贷款次数限制。对住房公积金贷款实行次数限制，对符合贷款条件的缴存职工家庭最多可申请使用2次住房公积金贷款。

（四）规范住房公积金贷款的时限和申请流程。根据《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）和国家部委有关规定，对住房公积金贷款的时限和申请流程进行了规范调整，对购买新建商品房期房的，申请时限由6个月延长至12个月，即在发生购房行为的12个月内向市住房公积金管理中心提出贷款申请；对购买新建商品房现房或二手房的，申请程序由“先过户，后申请”调整为“先申请，后过户”，即在与售房单位（售房人）签订房屋买卖合同（协议）后，在办理不动产权过户前向市住房公积金管理中心提出贷款申请；对建造、翻建自住住房的，申请程序由“先办证，后申请”调整为“先申请，后办证”，即在取得规划、建设等有关部门的批准文件和工程概预算后，在办理不动产权证前向市住房公积金管理中心提出贷款申请；对大修自住住房的，调整为取得房屋危险性鉴定为C级或者D级的房屋安全鉴定报告和工程概预算后，在大修工程竣工前向市住房公积金管理中心提出贷款申请。

（五）实行存贷挂钩。根据《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T51267—2017），增加了住房公积金贷款额度与借款申请人（含共同申请人）住房公积金个人账户缴存余额的倍数规定，职工申请住房公积金贷款的额度不得高于缴存余额的一定倍数，目前倍数拟按20倍执行，同时规定了借款申请人住房公积金个人账户内缴存余额之和小于1万元的按1万元计算，保障低收入缴存职工的住房公积金贷款需求。

（六）规范借款申请人月收入认定方式。根据《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T51267—2017），增加了借款申请人月收入可按其住房公积金月缴存额推算的规定，对借款申请人同意根据本人住房公积金月缴存额推算其月收入的，可以不再另行提供收入证明。

（七）规范住房公积金贷款资金的发放方式。根据《建设部  财政部  中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管〔2005〕5号），明确规定了住房公积金贷款资金必须通过受委托银行划入售房单位（售房人）或者施工方账户内。

（八）增加失信惩戒内容。参照《住房和城乡建设部  财政部  中国人民银行  公安部关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》（建金〔2018〕46号），将失信人的惩戒期限明确规定为5年，即取消其5年内申请住房公积金贷款和提取住房公积金资格。

（九）明确规定了不予受理住房公积金贷款的几种情形。根据《住房公积金管理条例》（国务院第350号令）、有关业务标准以及国家部委有关规定，明确规定了不予受理住房公积金贷款的几种情形：一是购建第三套及以上自住住房的；二是购买、建造、翻建、大修房屋规划用途为非住宅用房的；三是买受人与售房人之间存在夫妻、父母、子女关系的；四是存在提供虚假资料、虚假承诺等情形的；五是与父母、成年子女以外的共有权人共同购建住房的；六是房屋产权有异议或法律规定不得用于贷款抵押的；七是近5年内被认定存在违法违规提取本人或者他人住房公积金个人账户内存储余额的，或者近5年内被认定通过虚假购房交易等欺骗手段申请住房公积金贷款的；八是金融信用信息基础数据库个人信用报告中的信贷交易行为和市住房公积金管理中心信息系统中近5年存在连续3期（含）或累计6期（含）以上的逾期记录的；九是被人民法院纳入失信被执行人公布名单的；十是存在其他可能影响住房公积金贷款资金安全情形的。