保山市人民政府办公室关于进一步加强保山中心城市住宅小区管理工作的实施意见

各县（市、区）人民政府，各园区管委会，市直各委、办、局：

针对保山中心城市住宅小区管理群众满意度低、诉求多、信访投诉多的现状，为切实加强对保山中心城市住宅小区管理，进一步转变重建设、轻管理的思想，不断细化城市经营管理内容，增强小区居民的安全感、获得感和幸福感，经市人民政府同意，现提出如下实施意见：

一、工作目标

深入贯彻落实党的十九大精神，坚持以人民为中心，以问题为导向，以体制机制创新为突破，以提高群众满意度为目标，进一步加强保山中心城市住宅小区管理。通过2018年、2019年两年的努力，使保山中心城市具备条件的住宅小区基本成立业主大会和业主委员会，没有条件的老旧小区纳入社区治理范围，进一步理顺街道、社区、业主大会和业主委员会的管理职责；进一步加强市、区（园区）相关部门对物业企业和物业服务的指导管理，形成市、区（园区）相关部门联合监管、齐抓共管的工作机制，有效解决保山中心城市住宅小区管理和社区治理存在的问题，实现保山中心城市住宅小区社区治理和自治管理（物业管理）全覆盖。

二、重点任务

（一）建立和完善业主自治管理体制机制

1. 做好保山中心城市住宅小区摸底调查工作。对现有和正在建设的住宅小区梳理分类，建立台账。按照分类指导的原则，对已具备条件的小区，由街道办事处安排社区开展业主大会成立和业主委员会筹备工作，特别是业主意愿较强的小区，要及时开展相关筹备工作。（牵头单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会；配合单位：市民政局、住房城乡建设局）

2. 按照《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》，积极宣传相关法律法规规定，指导业主大会按照法定程序召开会议，及时依法成立业主委员会。指导各住宅小区制定相应管理规章和议事规则，有效发挥业主委员会的主体责任。（牵头单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会；配合单位：市民政局、住房城乡建设局、规划局）

3. 充分发挥社区居委会的自治作用和管理职能，理顺和完善区直相关部门、街道办事处、社区对小区的管理职责，加强对保山中心城市住宅小区物业管理的日常监管，及时发现和调处住宅小区物业管理工作的矛盾和纠纷，营造和谐的物业管理环境。（牵头单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会；配合单位：市住房城乡建设局、规划局、民政局等）

4. 加强老旧小区管理。一是充分发挥街道（社区）、小区关联单位的作用，由小区居民共同参与，加强对老旧小区的改造和管理，实现决策共谋、建设共管、效果共评、成果共享；二是建立完善老旧小区长效管理机制，指导成立业主自治组织，通过征集小区居民意见，具备条件的小区可由业主选聘物业服务企业管理，不具备条件的小区可实行业主自主管理；三是加强和创新基层治理，结合网格化管理，依托平安小区创建等，打造共建共治共享的社会治理格局，实现社区治理和小区自治管理全覆盖。（牵头单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会；配合单位：市住房城乡建设局、规划局、国土资源局、民政局、公安局、公安消防支队等）

（二）加强市区相关职能部门对住宅小区管理工作的监管

1. 加强住宅小区公共服务设施建设管理的规划指导，进一步规范小区公共设施规划建设行为。一是调查梳理保山中心城市住宅小区配套设施和公用设施情况，对目前已入住使用的公共设施按照原规划审批方案进行清理，理顺各住宅小区公共设施和共有设施设备物权，建立台账；对公共设施物权不明确的小区，要研究制定解决方案、理顺物权关系，为移交管理打下基础；对老城区设施不完善的片区和部分老旧小区，要及时编制改造规划方案，为老城区各片区改造提供规划支撑。二是对变更公共设施用途的小区，及时予以整改，并实施规划纠偏。三是对部分因拆迁未完成等遗留问题，未按规划建设而达不到验收条件，导致不能办理产权证的住宅小区，制定切实可行的解决方案。（牵头单位：市规划局；配合单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会，市国土资源局、住房城乡建设局）

2. 加大对物业企业的指导和监管力度。一是针对目前物业企业资质行政许可取消，而国家相应规范标准尚未出台的过渡期，为确保稳定，结合我市实际，对现行物业管理相关规章制度进行修改完善。对2012年《保山市物业服务收费管理实施细则》存在未划分服务等级标准的问题，结合我市经济社会发展水平、物业服务成本和业主承受能力，并综合考虑住宅小区居住品质、居住群体、物业服务水平等因素，于2018年6月底前制定出台相应收费标准及物业服务等级标准暂行规定。二是制定完善小区物业管理规章制度，根据国家、省有关法律法规规定，研究起草我市物业管理相关规定并报市人民政府研究。三是建立和规范行业自律体制机制，指导成立相应机构并完善物业服务行业的行规行约。（牵头单位：市住房城乡建设局；配合单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会，市发展改革委、民政局等）

3. 加大对物业企业从业人员的学习培训和管理力度。按照国家相关法律法规规定，对保安、消防监控、电梯维修、高低压电工等专业人员实行培训持证上岗管理制度。（牵头单位：市住房城乡建设局；配合单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会，市公安局、公安消防支队、质监局）

4. 规范物业服务管理行为，加大物业服务管理的公开公示力度。一是对业主大会和业主委员会的相关工作进行公示，并对管理规约、议事规则进行公示；二是对小区公共建筑、公共部位、共用设施设备情况进行公示；三是对物业服务收费进行公示（含物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准）；四是对维修资金使用结存情况进行公示。通过加大对相关工作的公告公示，使小区管理涉及的各方工作透明化、公开化，消除群众疑虑，便于群众监督，使小区管理工作在阳光下运行。（牵头单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会；配合单位：市发展改革委、民政局、住房城乡建设局、规划局）

5. 建立常态化检查工作机制，形成长效监管机制。加大执法检查力度，对住宅小区违规占用公共部位、公共设施，违规搭建建筑物，物业违规收费，影响小区生态环境卫生的违规行为及小区管理的违法违规行为进行查处；定期组织召开通报会，加大对违法违规行为的处罚力度；对存在的违规行为，督促其限期整改，整改不力的及时通报并坚决依法查处。（牵头单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会；配合单位：市发展改革委、住房城乡建设局、规划局、公安局、公安消防支队）

6. 进一步推进网格化管理。将住宅小区管理纳入社区网格管理，充分发挥社区作用。加强社区基层党组织建设，对社区干部进行城市住宅小区业务管理专题培训，适应小区管理要求，提升服务水平。带动社区自治组织、社会组织建设，增强基层组织的服务功能，实现良性互动。（牵头单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会；配合单位：市委组织部，市发展改革委、住房城乡建设局、规划局、民政局，市总工会、团市委、市妇联等）

7. 加快推进物业行业诚信体系建设。严格落实《保山市人民政府关于印发保山市建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设实施方案的通知》（保政发〔2017〕49号），充分利用我市搭建的信用信息服务平台，通过物业信用信息归集、公示，建立红黑名单，推动物业行业诚信体系建设。（牵头单位：市发展改革委；配合单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会，市住房城乡建设局、规划局等）

8. 进一步推动平安社区、平安小区建设，建立业主满意度评价体系和公示制度。一是加强小区出入口、交通秩序、内部安保、消防安全等管理，推动平安社区和平安小区建设，提升小区管理水平；二是建立小区物业服务业主满意度评价制度，结合住宅小区分级服务标准，制定满意度测评标准，完善评价体系；三是做好平安社区、平安小区公开公示工作，将评价结果作为重要参考依据，应用于小区物业服务等级评价认定工作中。（牵头单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会；配合单位：市发展改革委、住房城乡建设局、公安局等）

（三）加强维修基金管理工作

1. 进一步规范住宅小区专项维修资金的交存使用运行管理，2018年6月底前制定出台我市住宅小区维修资金使用管理相关政策制度，追缴部分住宅小区拖欠的维修资金，提高维修资金使用效率；探索解决维修资金保值增值难问题。（牵头单位：市住房城乡建设局；配合单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会，市发展改革委、财政局等）

2. 探索建立老旧小区住宅维修资金交存制度，探索建立财政补偿机制，积极利用小区共用设施经营性收益，积极争取城乡人居环境整治提升中老旧小区的政策性补助及财政资金补助等，逐步解决部分单位宿舍区、房改小区、老旧小区的公共设施配套建设资金问题。（牵头单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会；配合单位：市发展改革委、住房城乡建设局、财政局等）

（四）加强对住宅小区特别是公租房、廉租房、棚改安置小区的供水供电供气保障，进一步规范住宅小区水、电、气、通信等收费管理工作

1. 加大公租房、廉租房、棚改安置小区周边各项市政管线的规划和建设力度，完善小区内部供水、供电、通信设施设备的配套建设。(牵头单位：市住房城乡建设局；配合单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会，市发展改革委、财政局、规划局及相关管线单位)。

2. 制定完善供水、供电、供气、通信应急预案，建立各项应急保障机制，进一步加大供水、供电、供气、通信的可靠性和安全性。（牵头单位：市住房城乡建设局；配合单位：隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会，市发展改革委、工业信息化委、规划局及相关管线单位）

3. 逐步探索实现水费、电费抄表到户，费用直接向用户收取，减少中间环节，提高管理效率，减轻小区住户负担，力争2019年实现水电抄表到户，并全面实现光纤到户。（牵头单位：市发展改革委；配合单位：市工业信息化委、住房城乡建设局、规划局等单位）

三、保障措施

（一）加强组织领导。市人民政府成立保山中心城市住宅小区管理工作协调领导小组，由分管副市长任组长，市住房城乡建设局局长、隆阳区人民政府及保山工贸园区管委会分管领导任副组长，市直相关单位主要负责人为成员，负责统筹研究解决小区管理相关问题；隆阳区人民政府、保山工贸园区管委会也要成立住宅小区管理工作领导小组，切实加强对业主大会和业主委员会成立、街道（社区）管理职责理顺、社区治理、网格化管理、平安社区创建、平安小区建设等各项工作的管理。

（二）严格责任落实。各牵头单位要主动负责，有关责任单位要积极配合，针对涉及本单位的工作任务细化制定具体工作方案，并明确具体时间和节点任务，实行目标倒逼。

（三）强化监督指导。有关单位要进一步提高认识，加强协调，积极支持、指导住宅小区管理工作。要定期不定期对小区管理工作推进情况进行检查督导，及时总结经验、查找不足、通报情况。对工作进展缓慢、落实不力的相关责任人给予追责问责。

（四）加大宣传力度。加强对住宅小区管理工作的宣传引导，树立先进典型，营造理性、积极的舆论氛围，及时回应社会关切，凝聚思想共识。要加大信息公开力度，切实保障市民对小区管理工作的知情权、参与权、表达权和监督权，努力营造全社会参与住宅小区管理的良好氛围。

其他县（市）、园区要参照本实施意见，制定出台加强本行政区域内城市住宅小区管理工作的实施意见。

保山市人民政府办公室

2018年4月2日