为加大全市商品房交易市场秩序整治力度，严格规范商品房买卖行为，拟下发《保山市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房买卖合同备案、变更及退房管理工作的通知（试行）》，根据《中共保山市住房和城乡建设局关于印发<保山市住房和城乡建设局法制审核工作管理办法（试行）>等4个管理办法的通知》（保建党组〔2022〕79号）的规定，现将《保山市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房买卖合同备案、变更及退房管理工作的通知（试行）》（征求意见稿）予以公布，向社会各界公开征求意见，如有意见和建议，请于2023年6月10日前通过邮件方式书面反馈给保山市住房和城乡建设局。    

电子邮箱：bsfgk5678@126.com  

保山市住房和城乡建设局关于进一步规范
商品房买卖合同备案、变更及退房
管理工作的通知（试行）  

（征求意见稿）

各县（市、区）住房和城乡建设局：  

为贯彻落实国家房地产宏观调控政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加大全市商品房交易市场秩序整治力度，严格规范商品房买卖行为，打击“假退房、真转让”等投机炒作未交付的商品房等扰乱市场的行为，同时也为防止国家税费的流失，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、云南省住房和城乡建设厅等八部门《关于印发云南省持续整治规范房地产市场秩序工作方案的通知》（云建房〔2021〕126号）及云南省住房和城乡建设厅《关于规范商品房销售行为的通知》等文件规定，现结合全市商品房网签网备管理工作实际，将有关事项通知如下：  

一、强化商品房买卖合同备案管理  

在商品房销售过程中，购房人需要办理按揭购房的，房地产开发企业应当配合相应个贷银行，开展贷前调查，充分了解购房人的征信情况及其他办理个人按揭贷款申请条件；在银行确认购房人具备贷款资格前，不得向购房人收取购房首付款和签订购房合同。商品房买卖合同完成网上签约后，开发企业自签约之日30日内，向县（市、区）住建部门办理网签合同登记备案手续，合同签定后原则上不得更改预售合同，且在未交付使用并取得《不动产登记证书》前不得转让；已竣工交付并办理了首次登记的新建商品房，开发企业应及时为购房人提供办理房屋交易、登记必要材料，双方共同申请办理不动产转移登记；预售商品房已办理竣工验收备案或完成房屋所有权首次登记的，不予办理退房及合同备案注销手续，由相关权利人办理不动产登记后凭证再行转让，法院裁定解除合同的由当事人按照司法文书办理。  

二、严格预售商品住房退房管理  

已签订商品房买卖合同并网上备案的，经双方协商一致需解除合同或根据合同及认购协议中已明确违约责任需解除合同的，开发企业与购房人应共同到各县（市、区）住建部门递交申请并说明理由，同时按要求提供相关材料。  

（一）符合以下条件经买卖双方协商同意的。买受人因离婚房产需在二人之间进行分割的（如果离婚协议约定赠与给孩子或者共同出卖，则需要在缴税后取得产权证后再由产权人和购买人或受赠人办理存量房二次交易，不能直接办理注销合同）、买受人死亡需要继承房产、买受人无法办理贷款退房、买受人无力支付房贷退房、买受人无力支付房款退房、买受人更换房屋退房、买卖双方对合同条款产生争议退房、项目无法及时办理不动产权证退房等合理原因的，但开发公司不得协助买受人在未办理房产登记前转卖给第三人。  

（二）因买卖双方对合同争议等原因通过法院民事诉讼，住建部门可依据法院生效的法律文书和协助执行通知书配合其中一方办理注销登记。  

（三）买受人房屋在未办理不动产登记前被法院拍卖或者判决给第三人后，开发企业应当积极配合法院、房产权利人、住建部门、登记部门办理合同备案、不动产登记等相关事宜。  

（四）已经办理商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记的,应先注销商品房预告登记和抵押权预告登记后，再申请办理注销合同备案，且没有被法院、公安、检察院办理预查封和预购商品房首次登记的情况，如果用该套房屋在合同备案地内提取过住房公积金的需归还公积金。  

（五）购房人申请退房的,应向开发企业提出申请并协商，开发企业应在3个工作日内做出是否同意退房决定，经过协商开发公司同意解除合同的，由开发公司和买受人共同到住建部门办理合同备案注销。买卖双方对提交的理由真实性作出书面承诺，不同意退房的，应及时和买受人说明理由，开发公司不得收取任何手续费、退房费等。对第一条退房原因属于离婚办理房产分割、房屋继承两种情况的，开发公司应当给予配合。对于无法办理贷款的如果是由于开发企业未开展贷前调查原因造成的，开发企业也需配合办理注销合同。其它情况由买卖双方视情况协商办理。  

（六）注销合同备案提交的材料  

1.购房时签订的全部合同原件，合同原件遗失的需出具情况说明。  

2.开发公司和商品房买受人注销合同协议原件,必须按实际写清楚什么原因退房。  

3.法人身份证，法人不到场的提供开发公司办理注销合同委托书原件一份，委托代理人身份证（核对原件、收复印件），买受人如果是自然人且不能到住建部门办理注销合同的，提交委托公证书，属于夫妻婚后购买的需夫妻共同委托；买受人如果是企业法人的需提供公司营业执照、法定代表人身份证（核对原件、收复印件），法定代表人不能到场办理的需提供公司授权委托书，受托人身份证（核对原件、收复印件）。   

4.付款发票或者收据（核对原件、收复印件），未开具发票或收据的开发公司要出具情况说明。  

5.买受人身份证、户口本、结婚证、离婚证、离婚协议（核对原件、收复印件）。属于婚后购买的房产，需要配偶共同到住建部门签字。未婚、离异未再婚、丧偶未再婚房产、婚前购买房产属于个人单独所有财产的需出具婚姻承诺书，不能到现场办理的提供婚姻承诺公证。  

6.保山市商品房买卖合同注（撤）销申请表。  

7.如果是依据法院法律文书申请注销的，其中一方依据法院给住建部门送达的法律文书提出申请办理注销。  

8.继承、受遗赠取得不动产，当事人申请注销合同的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。  

9.买受人是未成年人的，由未成年人的监护人办理，并书面承诺不损害未成年人利益。  

10.买受人为国有企业或者行政事业单位等国有性质的，报请上级部门同意后办理。  

三、网签合同备案变更办理  

（一）有下列情形之一的，可办理合同备案变更手续  

1.修改首付款、付款方式及期限、联系地址、邮政编码、联系电话等合同内容中不属于购房人、购房份额等发生变更的。若需要修改补充协议，按照因合同条款有争议办理注销合同，注销后双方重新签订合同。  

2.法律法规规定的其它情况。  

3.已经办理商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登  

记的,应先注销商品房预告登记和抵押权预告登记后，再行申请办理变更合同备案，且没有被法院、公安、检察院办理预查封和预购商品房首次登记的情况，如果用该套房屋在合同备案地辖区内提取过住房公积金的需归还公积金。  

（二）合同备案变更提交的材料  

1.购房时签订的全部合同原件，合同原件遗失的需出具情况说明。  

2.开发公司和商品房买受人变更合同申请原件。  

3.法人身份证，法人不到场的提供开发公司办理变更合同委托书原件一份，委托代理人身份证（核对原件、收复印件）买受人如果是自然人且不能到住建部门办理注销合同的，提交委托公证书，属于夫妻婚后购买的需夫妻共同委托；买受人如果是企业法人的需提供公司营业执照、法定代表人身份证（核对原件、收复印件），法定代表人不能到场办理的需提供公司授权委托书，受托人身份证（核对原件、收复印件）。   

4.买受人身份证、户口本、结婚证、离婚证、离婚协议（核对原件、收复印件）。属于婚后购买的房产，需要配偶共同到住建部门签字。未婚、离异未再婚、丧偶未再婚房产、婚前购买房产属于个人单独所有财产的需出具婚姻承诺书，不能到现场办理的提供婚姻承诺公证。  

5.保山市商品房买卖合同注（撤）销申请表。  

四、网签合同备案更正办理  

签订的商品房买卖合同内容（姓名、身份证号、性别等基本情况）有误的，买卖双方可提供相关资料向当地住建（房管）部门申请更正，按下列要求提供材料：    （一）更正申请书，（开发公司和商品房买受人更正合同申请原件，将更正内容写清楚）；    

（二）商品房买卖合同原件（全部），合同原件遗失的需出具情况说明。  

（三）法人身份证，法人不到场的提供开发公司办理更正合同委托书原件一份，委托代理人身份证（核对原件、收复印件）。买受人如果是自然人且不能到住建部门办理注销合同的，提交委托公证书，属于夫妻婚后购买的需夫妻共同委托；买受人如果是企业法人的需提供公司营业执照、法定代表人身份证（核对原件、收复印件），法定代表人不能到场办理的需提供公司授权委托书，受托人身份证（核对原件、收复印件）。  

（四）买受人身份证、户口本、结婚证、离婚证、离婚协议（核对原件、收复印件）。属于婚后购买的房产，需要配偶共同到住建部门签字。未婚、离异未再婚、丧偶未再婚房产、婚前购买房产属于个人单独所有财产的需出具婚姻承诺书，不能到现场办理的提供婚姻承诺公证。  

（五）保山市商品房买卖合同注（撤）销申请表。  

    （六）已经办理商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记的,应先注销商品房预告登记和抵押权预告登记后，再行申请办理更正合同备案，且没有被法院、公安、检察院办理预查封和预购商品房首次登记的情况，如果用该套房屋在合同备案地辖区内提取过住房公积金的需归还公积金。  

五、网签合同作废办理  

未备案过的房屋可以作废，合同网签后24小时内如果开发企业发现有问题需要删除作废网签合同，开发企业可自行在网签系统删除，如果超过24小时需要作废删除合同的，则需要和买受人共同到住建部门办理，办理流程和材料可参考上述退房注销合同。  

六、审批程序  

（一）买卖双方到各县（市、区）住建（房管）部门提交申请书及相关资料；  

（二）符合条件的，予以受理。不符合条件的，一次性告知；  

（三）审核；  

（四）办理商品房买卖合同备案注销、作废、变更及更正。  

    七、相关要求  

（一）房地产开发企业和房地产经纪机构不得参与预售商品房的投机炒作，不得通过签订虚假合同而后又申请撤销备案，不得变相捂盘、炒作、套取贷款等或明知购房人投机炒房，却与购房人共同编造虚假材料骗取合同及预告登记的注销;房地产经纪机构不得接受期房转让、合同转让委托代理业务；房地产开发企业、销售公司、营销人员不得炒卖或串通他人炒卖期房、甚至帮助购房人编造虛假情况退房从中牟取差价或利益（如退房服务费、更名费等）。一经核实发现，将对企业进行约谈、停止网签合同、行政立案等方式进行惩处。  

（二）各县（市、区）住房和城乡建设局可以根据实际情况制定相应的实施细则。  

附件：保山市商品房买卖合同注销（撤）销申请表  

保山市住房和城乡建设局  

2023年5月X日