关于下发《保山市住宅共用部位共用设施设备维修基金使用管理办法》的通知

各县（区）建设局、财政局：

为了认真贯彻落实《云南省建设厅云南省财政厅关于切实加强住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的通知》（云建房〔2006〕318号）等有关文件精神，确保我市共用部位共用设施设备维修基金（以下简称住宅专项维修基金）管理的规范、统一，现将《保山市住宅共用部位共用设施设备维修基金使用管理办法》下发给你们，并提出以下意见请一并认真贯彻执行：

一、市房地产主管部门负责指导、协调全市住宅公共维修资金的使用管理工作，保山市中心城市范围内的专项维修资金由市房地产主管部门负责专项维修资金的缴存、使用的监督管理；其他各县房地产主管部门按规定权限负责本辖区内专项维修资金缴存、使用的监督管理。

二、各县建设行政主管部门办理住宅专项维修基金代管手续，必须严格按照文件要求，委托指定银行办理住宅专项维修基金资金帐户的设立、缴存、提取、查询等手续。确保住宅专项维修基金管理的规范、统一和安全。

三、各县建设行政主管部门要配套相应人员，严格按省市建设行政主管部门相关规定履行监督管理职责，确保此项工作顺利开展。

四、各房地产开发企业务必在商品房销售中。依照规定，履行代收代缴住宅专项维修基金的职责和义务。从2006年10月1日起，全市新建住宅（含商品房预售的）由房地产开发企业代收，统一交到建设行政主管部门代管，并转存到指定银行。保山市中心城市范围内涉及到的专项维修资金在建行设立专户；龙陵县、施甸县在农行设立专项维修资金专户；腾冲县、昌宁县在建行设立专项维修资金专户。各房地产开发企业不履行责任，不按规定向购房者收取住宅专项维修基金的，建设行政主管部门不予发放房屋所有权证，并依照有关规定给予处罚。

五、对本《通知》出台前没有缴存住宅专项维修基金的住宅小区，各县建设行政主管部门要充分认识建立住宅专项维修基金的重要性和必要性，加大宣传力度，认真做好未建立住宅专项维修基金的补建工作。

  附件：《保山市住宅共用部位共用设施设备维修基金使用管理办法》

保山市建设局           保山市财政局

二〇〇七年一月九日

保山市住宅共用部位共用设施设备

维修基金使用管理办法

第一章 总 则

第一条 为维护业主的合法权益,建立住房维修保障机制,加强住房专项维修资金管理,根据国务院《物业管理条例》。结合保山市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于全市行政区域内住房专项维修资金的缴存、使用、管理和监督。

第三条 本办法所指住房专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指业主或者公有住房单位缴存的专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。

本办法所称业主，是指房屋所有权人。

本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、供气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按本办法规定统一建立专项维修资金。

第五条 市房地产主管部门负责指导、协调公共维修基金的使用管理工作。市房地产主管部门负责保山市中心城市范围内专项维修资金缴存、使用的监督管理；其他各县房地产主管部门按规定权限负责本辖区内专项维修资金缴存、使用的监督管理。

财政、银行等单位，按照各自职责配合实施本办法。
　  维修资金管理依“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户，政府监督”的原则进行管理。

第六条  房地产主管部门应当建立查询制度，接受房地产开发建设单位、公有住房售房单位、业主、业主大会设立的业主委员会和物业管理企业对专项维修资金缴存、使用情况的查询。

第七条 房地产主管部门应当建立投诉受理制度，接受房地产开发建设单位、公有住房售房单位、业主、业主大会设立的业主委员会和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

第二章   缴 存

 第八条 商品住房的专项维修资金，由业主缴存。业主首次缴存专项维修资金的标准为购房款的2%，该专项维修资金归购房业主所有。

第九条 商品住房的首次专项维修资金的缴存时限：

（一）房地产开发建设单位应当在办理商品房所有权初始登记前，按本办法第八条之规定，将代收的该商品住房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。

（二）购房人应当在办理房屋所有权登记前，按本办法第八条的规定，将该商品住房首次专项维修资金缴存至专户管理银行。

第十条  公有住房售后的首次专项维修资金，由售房单位和购房人共同缴存：

（一）售房单位缴存的首次专项维修资金，按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%一次性缴存，该专项维修资金归售房单位所有。

（二）购房人按售房款的2%缴存，该专项维修资金归购房业主所有。

第十一条 公有住房售后首次专项维修资金的缴存时限：

（一）售房单位自房改房款存入单位住房资金专户之日起30日内缴存至专户管理银行。

（二）购房人在办理房屋所有权登记前，缴存至专户管理银行。

第十二条 房地产开发建设单位、公有住房售房单位在出售房屋时，应当与购房人在合同中约定首次专项维修资金缴存事项、应当履行代收代缴专项维修资金的义务。申请办理房屋所有权登记的，应当向房屋产权登记机关提交专户管理银行出具的专项维修资金缴款凭证。

第十三条 一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30%时，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。

第十四条 利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共有设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该房屋业主的分户帐。

利用业主依法享有的物业管理区域共用设施设备报废后回收的残值应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该物业管理区域全体业主的分户帐。

第十五条 房屋所有权转让时，该房屋专项维修资金分户中结余的资金随房屋所有权同时转让，原业主缴纳专项维修资金的余额，由受让人向原业主支付，双方另有约定的除外。

在已建立专项维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未缴存首次专项维修资金或者所缴存的专项维修资金余额不足规定标准的，由转让当事人协商足额缴存后，方能办理房屋所有权转移登记。

第三章 管 理

第十六条 住房专项维修资金由市房地产主管部门统一代为监管。代管单位应向缴存人出具财政部门统一制的票据。

第十七条 市房地产主管部门应当与商业银行（即专户管理银行）签订委托合同，委托专户代理银行办理专项维修资金帐户的设立、缴存、使用、结算等手续，并在专户代理银行设立本市专项维修资金专户。

在专项维修资金专户中，应当建立专项维修资金明细帐，以一个物业管理区域为单位立帐，并以房屋门户号设分户帐，记载分户帐的缴存、使用、结存等情况。公有住房售房单位缴存的专项维修资金按物业管理区域单独列帐。

专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。

第十八条 物业管理委员会（以下简称“管委会”）成立后，由管委会代表物业管理区域内的全体产权人向市房地产主管部门指定的银行开立帐户存储。管委会申请开户时，应填写《物业管理委员会专项维修资金开户申请表》（见附件一），并提交下列材料：
　　1．开户申请书；
　　2．管委会成立的批准文件；
　　3．产权人分户清册；
　　4．管委会主任私章和管委会的印鉴；
　　5．物业管理服务委托合同。
　　管委会委托物业管理企业办理开户手续时，还应提交书面委托书。

第十九条 因买卖、赠于等发生房屋所有权转让的，受让人应当持房屋所有权证、身份证等到专户管理银行办理分户帐更名手续。

第二十条 因拆迁、灾害等原因致使房屋灭失的，由业主办理有关手续后到专户管理银行提取原房屋专项维修资金分户帐中的资金余额，并办理分户帐户注销手续。

第二十一条 专项维修资金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。

专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。财政部门应当加强对专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第四章 使 用

第二十二条 专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、收益人和负担人相一致的原则。

第二十三条 专项维修资金应当按本办法规定的用途使用，属于保修期范围内应当由建设单位承担的维修和更新、改造费用，不得使用专项维修资金。

属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护，不得使用专项维修资金。

供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得使用专项维修资金。

物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

第二十四条 专项维修资金使用的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，由具有共有关系的业主按所拥有建筑面积的比例分摊：

（一）用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（二）用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（三）用于两户或者两户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有 建筑面积的比例分摊。

第二十五条 管委会成立前（即维修基金代管期间），维修资金原则上不得使用。确需使用的，应按照下列程序办理：
　　1．物业管理企业应委托经市房地产主管部门认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算。
　　2．经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。
　　3．维修工程结束后，中介机构应进行验收，验收合格的应出具证明，不合格的，应要求返工。
　　4．物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修资金。
   第二十六条 管委会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修（包括大修、中修、更新、改造）计划及经费预算，报管委会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持管委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；管委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。
　　凡有下列情况之一的，除经管委会同意外，还应报县(区)房地产主管部门备案：
　　1．一次支取维修资金10万元以上50万元以下的；
　　2．一年内支取两次维修资金的。
　　凡有下列情况之一的，管委会应召开业主大会作出支出决议后，报县(区)房地产主管部门备案：
　　1．一次支出维修资金50万元以上的；
　　2．一年内支取维修资金三次及三次以上的；
　　3．一年内支取维修资金数额占维修资金总额30％以上的。
　　物业管理企业到银行支取费用时，必须凭管委会印章和县(区)房地产主管部门备案证明。
　　第二十七条　住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修资金；
　　无法确定责任人的，按照受益人原则分摊：
　　1．物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊；
　　2．住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；
　　3．一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
　　开发企业应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。
                 第五章 法律责任

第二十八条 公有住房售房单位未按本办法规定提取或足额提取专项维修资金的，由房地产主管部门会同同级财政部门应当责令其补提维修基金本息;逾期仍不足额提取的,应当处自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

第二十九条 住房购买人未按本办法规定缴存专项维修资金的，房地产主管部门不予发放房屋所有权证书。

第三十条 违反本办法规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门追回挪用的专项维修资金，没收、违法所得，处挪用金额2倍以下的罚款，并依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

物业管理企业挪用专项维修资金的，除前款规定处罚外，由颁发资质证书的部门降低资质等级，情节严重的，吊销资质证书。

房地产主管部门挪用专项维修资金的，由上级房地产主管部门追回挪用的专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条 专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理违反财政部门有关规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定予以处理。

第六章 附 则

第三十二条 县（区）房地产主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。

第三十三条 因专项维修资金的缴存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决。协商不成的，可依法向人民法院起诉。

第三十四条 本办法实施前，未建立专项维修资金或专项维修资金建立的标准低于本办法规定的，应当按照本办法的规定补建。

本办法实施前，已按原来有关政策规定交纳专项维修资金的，应统一缴存至专户管理银行，其管理与使用依照本办法的有关规定执行。

第三十五条 住宅小区外有两个以上房屋所有权人的非住宅物业专项维修资金的建立，参照本办法执行。

第三十六条 本办法具体应用中的问题由保山市房地产主管部门与财政部门共用解释。
    附件一：管委会开户申请表

附件二：维修基金使用申请表

附件一：管委会开户申请表

物业管理委员会维修资金开户申请表
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　         编号：　　县区[　　]第　　号

注：本表一式三份，分别交至市、县区房管部门、开户银行

附件二：维修资金使用申请表

住宅公共维修资金支用申请表

_______________________________：　　　　　　            编号：　　县区 [　　]第　　号

本表由物业管理企业填定，一式三份，一份交经办行、一份交县区房管部门、一份交代管单位。