中国致公党保山市委员会：

您提出的关于提振居民住房消费意愿促进房地产市场循环畅通的建议的提案（第05030035号），已交我们研究办理，现答复如下：

一、基本情况

（一）企业情况。截至目前全市共有房地产开发企业157家，其中：已按国家新出台的资质管理规定申办二级资质企业151家，原有三级和四级资质尚未到期企业6家（本地企业96家、市外企业61家；国有企业或国企参股企业42家、民营企业115家。），呈现出外来企业少、本地民营企业多、实力不强的局面。

（二）近5年来房地产市场表现。投资、销售面积及销售额降幅较大。2019年以来，全市完成房地产投资从247.59下降到74.62亿元；完成商品房销售面积从266.78下降到129.19万平方米；销售额从从177亿元下降到80.94亿元；2024年1-5月房地产投资完成22.19亿元，同比下降38.6%，销售面积完成40.07万平方米，同比下降18.2%。

二、已开展的主要工作

（一）全力稳控房地产经济运行。扛实责任确保应统尽统。市、县两级住建部门认真落实“双挂包”机制和“三调度”措施，领导班子靠前指挥，一线服务、一线调度，业务科室一对一紧盯重点企业和项目，结对跟踪服务落实报送工作，督促指导企业抓住施工黄金期，在确保质量安全前提下加快进度完成更多实物工程量。

（二）全力防范化解房地产领域风险。一是烂尾楼整治清零。全市系统内8个“烂尾楼”项目，2023年8月30日已实现清零，其中已盘活1个项目，已完工不涉及办证项目2个，已完工项目5个（4个项目实现交楼交证，1个项目已完工但未交证），交楼率100％，办证率80%。二是保交楼持续推进。全市共申报2批保交楼项目13个、8002套，申请到专项借款8亿元，获得银行配套融资0.42亿元，截至目前，2批项目共交楼7461套、交楼率93.23%，使用专项借款66903.03万元，已偿还利息2635.8万元；剩余541套未交付项目已确定每个项目交付时间，2024年底可实现100%交房。

（三）融资协调机制有序运转。经严格按照标准筛选后，向全市金融机构推送了47个备选项目，根据省级“提高获贷成功率，成熟一批报一批”要求，经审核把关上报2批白名单、4个项目，获批授信3个，授信额度3.83亿元，均在腾冲市，目前正在组织申报第3批白名单项目。

（四）强化预售资金监管。一是强化政策执行。从源头防范房地产市场风险，保障购房人合法权益，2021年以来，出台《进一步加强保山市商品房预售资金监管工作的通知》、《关于规范商品房预售资金监管的意见》等文件，优化强化管理。二是强化监管系统。委托昆明新奇星科技有限公司开发保山市商品房预售资金监管系统于2022年11月1日正式上线运行，实现了对预售资金全流程系统化监管，从源头杜绝预售资金不用于工程建设导致无法按时交房的问题。

（五）积极稳妥推动房地产政策调优。一是首套房认定调优。出台了《保山市房地产市场调控工作领导小组办公室关于贯彻落实个人住房贷款中住房套数认定标准有关事项的通知》，明确了全市居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申请贷款购买商品住房时，家庭成员在拟购房所在街道（乡镇）行政区域下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。二是公积金政策扩面提质。取消参加住房公积金制度的灵活就业人员条件限制，支持灵活就业人员在5%-12%之间自主选择缴存比例，减轻缴存负担；修订完善缴存、提取、贷款3个管理办法，制定出台灵活就业人员缴存使用住房公积金和“商转公”贷款2个配套文件。允许职工购房使用住房公积金“又取又贷”；取消购房提取或者住房公积金贷款结清后再次申请贷款的间隔时间限制及异地贷款户籍限制；持续提高租房额度，放宽租房提取条件和频次；开展存量房“带押过户”住房公积金个人住房贷款业务，有效简化存量房交易流程和降低交易成本。三是自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%；

（六）严格执行国家政策。自2024年5月25日起，全面下调商业性个人住房贷款最低首付款比例，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从不低于20%调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从不低于30%调整为不低于25%；取消贷款利率下限，2024年5月18日前已经发放的住房公积金个人住房贷款，自2025年1月1日起执行新的利率；2024年5月18日前已经受理但未发放的住房公积金个人住房贷款，发放时执行新的利率；取消首套、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化。

三、存在的困难问题

（一）商品住房结构不合理。一是改善型住房占比不高。批准预售住宅90平及以下149.76万平方米、22158套，90—144平344.28万平方米、28022套，144平以上315.67万平方米、15302套，商品房建筑风格、户型功能、小区环境及配套设施等参差不齐，居住体验感、舒适度，特别是配套服务在外销中缺乏核心竞争力。二是商品住房库存较高。截至2024年4月，全市商品房累积可售面积450.58万平方米（商品住宅300.05万）。

（二）房企融资不易。一是房地产项目投资高度依赖销售回款支撑，在目前整体房地产销售下行压力较大的情况下，虽然国家推行房地产融资“白名单”，但大部分商业银行在对项目进行考察时，因项目销售量不佳、涉法涉诉或集团公司出险等原因而判定项目不符合放贷审批要求，无法对确有融资需求的项目进行放贷审批，地方房企难以获得授信支持的状况依然没有改善。二是虽然国家出台了金融机构支持保交楼项目配套融资贷款政策，但金融机构在审核项目是否能获得贷款的资格上条件比较苛刻，截至目前全市仅有1个项目获得保交楼配套贷款支持。

（三）有关政策突破较难。一是无法突破个人利用住房公积金贷款次数和二套房面积不能超过144平方米的政策。二是在调研中，以康养旅居型产品为主的企业均表示，为了迎合目前消费者对康养旅居型地产更高品质的需求，如能突破容积率1的下限，可打造出更吸引购房人的产品，但目前无法突破容积率1的下限。三是开发企业配套建设压力较大，开发企业在拿地开发时，需要由开发企业配建学校、社区用房、养老服务设施、公厕等设施，由于目前房地产整体下行压力较大，企业资金压力巨大，导致拿地的积极性也受影响。

四、下一步工作计划

结合正在研究起草的促进房地产市场平稳健康发展措施，重点做好以下3点工作：

（一）去库存

1.政府推荐营销。由政府引导，坚定企业信心，强化服务和指导。一是线上营销，以APP、小程序等形式快速、便捷、精准进行房地产推荐。二是线下联合与农业产业，如咖啡、茶叶等产业开展联合营销，与旅游产品相结合，依托优势产业开展营销推荐。三是传统的对外推介模式。加大城市推介力度，充分发挥“温泉、宜居、养老、旅居”等名片，吸引更多的省、市外购房人到保山购房置业。四是探索实行房票。在城市更新中涉及房屋拆改中积极探索，推行“房票”安置、兑换政策。

2.刺激政策。一是支持提取住房公积金直接支付购买新建商品住房首付款，扩大住房公积金缴存覆盖面，由各县（市、区）政府牵头推动乡村医生、村（社区）工作者等群体缴存住房公积金，扩大制度覆盖面。二是财税支持。对到保山市购买新建商品住房并完成备案取证的给予50%的契税补贴；建议市财政兑付2021年以来出台的给予开发企业销售奖补资金。

3.支持商品房以旧换新。积极探索和引导房源品质优、信用评价好的房地产开发企业特别是国有企业，主动参与居民住房“以旧换新”。

4.政府收购商品房转作保障性租赁住房。支持政府国有企业收购房地产开发项目商品房，转作保障性租赁住房供应市场。

（二）建设“好房子”

1.供地调整。一是严格按照去化周期上限来确定土地年度供应计划及规模。二是支持供应小规模地块。根据地块实际和市场需求，适度投放一批小地块出让刺激市场，在存量国有建设用地中，支持小规模、高品质建设用地的供应。三是新出让土地必须以“净地”出让模式供给，研究制定出台保山净地供应政策体系，通过分区出让，滚动开发的方式逐步完善待出让用地的征拆扫尾工作，分步分批次逐步启动重点区域的开发建设。四是对出让土地与资源配置进行优化，根据不同类型的项目分类配置地热、医疗、教育等资源。五是依法依规对闲置土地进行处置。全面按照国家要求整治闲置土地，鼓励企业优化开发，促进市场流通转让，支持政府收回收购。

2.规划调优。一是调整商住比。全面优化商住比规划控制，可根据投资人的需要设置商住比。二是配套的完善。完善出让地块周边的应当由政府承担的基础设施配套，不增加企业负担。三是规划总体调优。以城市更新为引领，在满足国家政策、规划控制要求基础上，区域控规管总小区域滚动开发，取消低层联排住宅比例限制。

（三）金融支持。充分发挥城市房地产融资协调机制作用，常态化推动融资“白名单”工作，按照成熟一个上报一个的原则，支持更多不同所有制房地产开发企业获得融资贷款支持。

保山市住房和城乡建设局

2024年7月9日  

（联系人及电话：万涛  0875—3038228）

（此件公开发布）