民盟保山市委、胡从伟委员：

你们提出的关于推动全市住宅小区业主委员会建设与物业规范化管理的建议的提案（05020067号），已交我们研究办理，现答复如下：

   一、保山市目前物业服务行业现状

截至2023年7月底，全市共有住宅小区778个。目前已成立业主委员会备案158个，街道成立物委会543个，业主委员会（物委会）覆盖率90.1%，已形成行业主管部门指导、街道具体推动、相关部门共同推进的工作体系。目前全市共有已备案物业企业149家，已建立党支部物业企业4家，达到成立党组织条件的5家，全市物业企业中共有中共党员50余名。已创建红色物业小区11个，已成立业委会党支部或党小组小区32个，社区两委与业委会、物业服务企业双向进入，交叉任职社区68个。

二、开展的主要工作

为进一步加强全市小区物业管理工作，推动住宅小区科学化、精细化治理工作，切实加强对物业企业的事中事后监管，聚力推动美丽保山建设。一是严格执行《保山市中心城市住宅小区前期物业收费分级标准（试行）》（保建发〔2021〕83号），进一步规范中心城市前期物业的收费问题，对物业等级标准起到了政府指导的作用。二是按照《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》的规定，要求保山中心城市具备条件的住宅小区基本成立业主大会和业主委员会，创新推动“红色物业”建设工作，进一步理顺街道、社区、业主大会和业主委员会的管理职责，有效推动解决保山中心城市住宅小区管理和社区治理存在的问题。三是依托行业党委与街道社区党组织的“合作共管”关系，加强对物业服务企业进行物业管理的业务指导，对达到条件成立党组织的物业服务企业，指导其建立基层党组织，并按属地管理归入社区党组织统一管理，开展“红色物业”选树工作。通过加强和创新党对物业公司的领导，把基层党建工作与社区物业有机融合，探索创新了“党建引领，红色物业”模式，增强了居民群众的获得感、幸福感、安全感。督促各县（市、区）推行社区“两委”成员与业委会、物业服务企业负责人“双向进入、交叉任职”,鼓励社区“两委”成员通过法定程序兼任业委会成员。物委会由社区“两委”成员、物业公司成员、业主代表（党员）、一般业主代表交叉任职，由社区“两委”成员兼任物委会主任，目前成立的物委会在社区党组织领导下均已正常开展各项工作。四是针对商品房小区以及可封闭式管理且有意愿自治自管的小区，加强对业主委员会委员中党员的领导，联合业主委员会收纳小区住户中的党员、志愿者，壮大红色物业队伍，形成以业主委员大会为主要支点，联合推动创建社区党组织-业主自治党组织-物业党组织“三位一体”的物业管理党建体系，形成党组织内部制度建设，强化社区治理凝聚力，提升小区管理品质，科学规范物业服务活动，满足广大居民群众对美好生活的向往和高品质物业服务的需求。五是进一步做好物业服务纠纷调解工作。根据《保山市物业服务纠纷人民调解委员会设立工作方案》，依托保山市物业服务纠纷人民调解委员会，健全完善物业服务矛盾纠纷预防化解工作机制，防范化解物业领域矛盾风险。

三、存在的问题

（一）业委会成立难。虽然业委会成立数量有所增加，但由于老旧小区基数较大，全市住宅小区业委会组建率较低，且各县（市、区）组建工作及进展不平衡。一是大部分业主对业委会的认识存在偏差，自治管理意识较弱，参与物业管理的积极性不高，不愿参与业委会的选举和被选举，导致很多小区物业管理运行多年至今无法成立业委会；二是部分乡镇小区涉及农贸市场等，权属不属于全体业主，难以成立业主委员会进行统一管理，由乡政府代管；三是部分小区仍属于前期物业范畴，也未达到成立业主委员会条件。

（二）业委会正常运行困难。业委会虽然是业主选举产生的，但组成人员没有津贴报酬，属于无偿为小区业主服务，基层治理主体意识不高，没有应承担社会公共事务和维护社会秩序管理的责任感，难以起到物业企业和业主之间沟通的桥梁和纽带作用，对物业企业和业主双方也缺少有效制约，因此工作积极性普遍不高，遇到困难与矛盾不愿管理的现象时有发生，业委会的维权和协调作用得不到发挥。部分小区业主不愿参加，导致小区未有合适的业主委员会委员人选，召开首次业主大会也难以推进。此外，一些小区业主对业委会产生的程序、权利、职责、地位、作用认识不足，有些形同虚设，很难发挥其应有的作用。

（三）物业管理小区难度大。一是物管企业管理松散。部分物业服务企业在公共管理过程中存在不愿管、不敢管的思想，怕矛盾怕碰钉子，且行业主管部门缺乏对物业服务企业的有力抓手，不能有效制止和约束物业服务企业的行为。二是业主思想认识有差距。由于城市快速发展，部分小区内的业主很多原居住于城中村、自建房等没有物业服务的片区，进入商品房小区居住并接受物业服务和管理后，对于付费接受物业服务思想上不完全接受，交纳管理费不积极，造成物业服务企业收费困难，而物业费收取不足又会造成物业服务企业资金不足，难以提升服务质量，从而形成相互影响的怪圈。

四、下一步的工作重点及措施

（一）推进完善社区物业党建机制，带动物业管理。加强社区基层党组织建设，引导物业服务企业在基层党委组织领导下，采取单独建、联合建、挂靠建等方式建立党组织、发展党员、选配党务干部、完善规章制度，并结合小区物业管理工作需求，围绕物业服务开展组织活动。新成立的小区物业党支部将强化“红色阵地”建设，通过加大物业服务领域党的建设工作，把基层党建工作与社区物业管理有机结合，与居民群众日益多样化、精细化、个性化的需求有机对接，把物业服务企业打造成党组织联系服务群众的工作平台，把物业服务人员中的党员打造成为党组织联系服务群众的工作队，依托社区和物业服务企业党组织，组织党员、志愿者参与“红色物业”创建工作，使“红色物业”管理成为提升社会治理体系和治理能力现代化水平的有效抓手。

（二）加大对街道办事处和社区的业务指导工作。建立完善社区物业党建机制，推动机关机制与网格化服务管理机制融合。同时按照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》，做好相关法律法规宣传，指导业主大会按照法定程序召开会议，依法制定相应管理规章和议事规则，有效发挥业主委员会的主体责任。以社区治理、“红色物业”为抓手，强化社区居委会在住宅小区物业管理的日常监管的职能，及时发现和调处住宅小区物业管理工作的矛盾和纠纷，营造和谐的物业管理环境。加强对住宅小区业主大会和业主委员会的指导监督，各县（市、区）城镇建成区内所有商品房小区和可实行闭合管理的住宅小区实现业主大会和业主委员会100%覆盖。

（三）加强业主委员会的领导。属地社区党组织要加强对业主委员会的领导，精心指导业主委员会在筹建、选举、运行等各个环节的工作，稳步推进业主委员会建设。引入业委会委员薪酬服务机制，提高其履职能力，提升业委会对小区事务的管理水平和决策的公正性。社区党组织要严把业主委员会候选人提名推荐关、审查考察关和选举程序关，抓好业主委员会规范化建设，真正把组织认可、业主信任、公道正派、热心尽责的人选进业主委员会，代表业主正确行使权力。积极引导热心社会公益事业的党政机关退休人员、小区普通党员通过选举参与小区业主委员会工作，提升业主委员会履职能力。进一步规范业委会工作。街道、社区要对业委会的活动进行定期监督检查，对业委会活动中出现的违规行为要及时制止并限期整改，保证业委会在法定范围正常有序运行。业委会在换届时，要对收支账目进行审计，并向业主公告结果，接受业主的监督和质询。

（四）加强物业服务企业信用评价结果的运用。要求保山市房地产业协会及保山市物业管理专业委员会要加快推进物业服务行业信用体系建设，完善物业服务企业信用评价结果的运用，推进行业数据共享，强化动态跟踪监管，依法公布企业诚信信息和不良信用记录，健全守信联合激励和失信联合惩戒制度，促进优胜劣汰。同时要加强对物业企业在职人员进行职业技能培训，加强物业行业技能提升，开展物业服务人员职业技能评选、职业技能竞赛等活动，增强从业人员荣誉和归属感。

（五）加强对住宅专项维修资金的监管。一是各开发企业、物业管理企业不得代收代缴。二是各县（市、区）住房和城乡建设局要依法定期公示住宅专项维修资金的筹集、使用情况。并结合当地实际情况定期更新住宅专项维修资金的缴存标准，缴存标准的更新期限原则上不超过3年。三是各县（市、区）住房和城乡建设局要切实加强维修资金监管，充分应用物业专项维修资金业务管理信息系统，进一步优化归集、使用业务流程，畅通归集、使用渠道，积极利用电子票据等现代技术，提升监管效能。按照《住宅专项维修资金会计核算办法》规范住宅专项维修资金管理工作，完善会计核算制度。并制定住宅专项维修资金年度审计制度，发现问题要进行及时整改，对开发建设单位、物业服务企业侵占维修资金的要依法追回，确保资金安全。

  保山市住房和城乡建设局

2023年8月31日                                

（联系人及电话：万涛 0875—2207319）