保山中心城区危房拆除重建及零星地块建设审批管理工作指引（试行）政策解读

为高效推进保山中心城区危房拆除重建及零星地块审批工作开展，有效加强管理、统一管控标准、规范审批裁量权、提高审批效率保山市自然资源和规划局制定了《保山中心城区危房拆除重建及零星地块建设审批管理工作指引（试行）》（以下简称《指引》），现就《指引》相关内容解读如下：

一、《指引》编制的背景与过程

为解决市民合理诉求、回应社会关注，保山市人民政府办公室于2021年12月印发了《保山中心城区危房拆除重建及零星地块建设控制的意见》（保政办发〔2021〕34号）（以下称控制意见），将保山中心城市规划建设用地范围分为城市片区、乡镇组团，由市自然资源和规划局、隆阳区按照分区分级负责管理的原则，分别做好城市片区、乡镇组团的危房拆除重建及零星地块用地审批管理有关工作。《控制意见》下发后，在保山中心城区城市片区的危房拆除重建及零星地块审批工作开展过程中，为进一步规范审批工作，需制定有关规范性文件。

《保山中心城区危房拆除重建及零星地块建设审批管理工作指引（试行）》主要依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》《保山市国土空间总体规划（2021—2035）》《保山中心城区危房拆除重建及零星地块建设控制的意见》（保政办发〔2021〕34号）等法律、法规和政策文件。

《保山中心城区危房拆除重建及零星地块建设审批管理工作指引（试行）》（征求意见稿）经实地调研、研讨座谈和修改审查等多个环节，在起草阶段广泛征求了市区政府有关部门及相关单位，永昌、兰城、九隆、河图、永盛等街道办事处，规划设计编制单位及群众代表等意见和建议，进行了多轮修改完善，通过了合法性审查，并于2023年4月、2023年8月两次在市自然资源和规划局党组会上集体讨论，形成一致意见，于2023年8月31日党组会研究通过。

二、《指引》主要内容

《指引》主要内容由总则、管控要求、审批要求、监管要求、附则五部分组成。主要内容如下：

（一）总则。

第一条本工作指引所称保山中心城区范围指《保山市国土空间总体规划（2021—2035）》确定的中心城区城镇开发边界内的区域。在保山中心城市片区（老城片区、青华湖片区、青阳片区和产业园片区）城镇开发边界内的规划建设用地范围内零星地块建设、危房拆除重建适用本工作指引。第二条本工作指引所称零星地块指在保山中心城市规划建设用地范围内，单位或个人持有合法权属、占地面积小于等于15亩的建设用地。第三条本工作指引所称危房指经隆阳区人民政府认定为需拆除重建才能消除安全隐患的危房。

（二）管控要求。

第四条规划设计控制要求。有规划条件或土地出让合同有约定的，按规划条件或合同约定执行；没有规划条件、土地出让合同约定或原指标与现行规划管控原则差异较大的，按本指引标准进行管控。第五条危房拆除重建管控要求。（一）用地面积＜230㎡的地块危房拆除重建管控要求。1.非临城市道路的危房拆除重建：建筑占地面积≤100平方米，建筑总面积≤300平方米，建筑层数≤3层，建筑层高一层≤3.6米、二层以上≤3.3米。2.临红线宽度≥15米的城市道路、且属国有建设用地的危房拆除重建：建筑占地面积≤100平方米，层数≤4层，建筑高度一层≤4.2米、二层以上≤3.6米，且建筑层数、高度应与相邻已建成建筑现状相协调。3.临红线宽度≥15米的城市道路、且属集体建设用地的危房拆除重建：建筑占地面积≤100平方米，层数≤3层，建筑高度一层≤4.2米、二层以上≤3.6米，且建筑层数、高度应与相邻已建成建筑现状相协调。4.临红线宽度＜15米的城市道路的危房拆除重建：建筑占地面积≤100平方米，层数≤3层，建筑高度一层≤4.2米、二层以上≤3.6米，且建筑层数、高度应与相邻已建成建筑现状相协调。（二）用地面积≥230㎡且＜1500㎡的地块危房拆除重建管控要求。1.非临城市道路的危房拆除重建：建筑占地面积≤100平方米，建筑总面积≤300平方米，建筑层数≤3层，建筑层高一层≤3.6米、二层以上≤3.3米。2.临红线宽度≥15米的城市道路、且属国有建设用地的危房拆除重建：建筑密度≤45%，层数≤4层，建筑高度一层≤4.2米、二层以上≤3.6米，且建筑层数、高度应与相邻已建成建筑现状相协调。3.临红线宽度≥15米的城市道路、且属集体建设用地的危房拆除重建：建筑密度≤45%，层数≤3层，建筑高度一层≤4.2米、二层以上≤3.6米，且建筑层数、高度应与相邻已建成建筑现状相协调。4.临红线宽度＜15米的城市道路的危房拆除重建：建筑密度≤45%，层数≤3层，建筑高度一层≤4.2米、二层以上≤3.6米，且建筑层数、高度应与相邻已建成建筑现状相协调。（三）用地面积≥1500㎡的地块危房拆除重建，规划用途、高度、经济技术指标等原则上参照详细规划同类地块控制要求、结合地块实际情况进行管控。

第六条国有零星地块建房管控要求。（一）用地面积＜230㎡的地块管控要求。1.非临规划道路的建房：建筑占地面积≤100平方米，建筑总面积≤300平方米，层数≤3层，建筑高度一层≤3.6米、二层以上≤3.3米。2.临红线宽度≥15米的规划道路的建房：建筑占地面积≤100平方米，层数≤4层，建筑高度一层≤4.2米、二层以上≤3.6米，且建筑层数、高度应与相邻已建成建筑现状相协调。3.临红线宽度＜15米的城市道路的建房：建筑占地面积≤100平方米，层数≤3层，建筑高度一层≤4.2米、二层以上≤3.6米，且建筑层数、高度应与相邻已建成建筑现状相协调。（二）用地面积≥230㎡且＜1500㎡的地块管控要求。1.非临规划道路的建房：住宅类建筑占地面积≤100平方米，建筑总面积≤300平方米，层数≤3层，建筑高度一层≤3.6米、二层以上≤3.3米。商业类建筑密度≤45%，层数≤3层，建筑高度一层≤4.2米、二层以上≤3.6米。2.临红线宽度≥15米的规划道路的建房：建筑密度≤45%，层数≤4层，建筑高度一层≤4.2米、二层以上≤3.6米，且建筑层数、高度应与相邻已建成建筑现状相协调。3.临红线宽度＜15米的城市道路的建房：建筑密度≤45%，层数≤3层，建筑高度一层≤4.2米、二层以上≤3.6米，且建筑层数、高度应与相邻已建成建筑现状相协调。（三）用地面积≥1500㎡的地块，规划用途、高度、经济技术指标等原则上参照详细规划同类地块控制要求、结合地块实际情况进行管控。（四）在一宗用地范围内，居住用途的建筑原则上不超过1个独立单元，且建筑占地面积≤100平方米，建筑总面积≤300

平方米，层数≤3层，建筑高度一层≤3.6米、二层以上≤3.3米。因实际情况确需突破的，采取“一事一议”、联合审查方式进行规划审批。第七条建筑红线退距。1.临城市道路且沿路建筑已基本建成的，建筑退让距离参照周边控制，建筑不能超占道路红线、用地红线，建筑挑退至柱外皮原则大于等于1.2米，并与周边建筑相协调。2.临城市道路且沿路建筑未成型或用地面积≥1500㎡的地块，建筑退距按建筑退让道路红线距离表进行管控。3.城中村、老旧小区内现状巷道平均宽度大于3米、有条件预留消防通道的，按现状道路中心线两侧各退让不低于2米，满足消防通道宽度及转弯半径要求。4.新建、改扩建建筑物的建筑红线退让距离必须符合相关规范强制性条文的规定。第八条建筑间距。1.应当满足消防、交通、环保、抗震、工程管线、历史文化建筑保护和城市空间景观等方面的要求。2.对周边已有的合法永久性建筑物，根据消防、日照等要求确定其建筑退让地块边界的距离，因周边条件限制确实无法满足日照规定的，需征得利害关系人书面同意。第九条建筑风貌。原则上按照地方传统建筑风格引导，统筹考虑立面、天际线，建筑色彩应以淡雅为主，灯光亮化、广告位设置应结合建筑造型一体化规划设计，不得影响建筑物的消防安全，并与周边建筑色彩相协调。

第十条 积极落实《云南省自然资源厅关于印发<云南省关于在规划管理中落实“后院前置”的指导意见>的通知》（云自然资空规〔2023〕233号）文件要求，按照“后院前置、后绿前移、内绿外露”思路，引导规划设计，打造生态与生活共享、绿化与道路共融的空间形态，着力增加城市绿量，进一步提升城市品质，美化人居环境。

（三）审批要求。

第十一条 不允许审批的范围。（一）涉及历史文化名城核心区、历史文化街区、历史文化名村、传统村落保护和市级以上文物保护单位保护范围内的不允许建设区域。（二）已被纳入征地拆迁改造范围或拟于2年内实施项目建设的规划范围。（三）不符合生态红线、市政道路、市政设施、规划退距、规划绿线、河道蓝线及河道规划控制、文保紫线、净空保护等管控要求的区域。（四）学校、医院等公共服务设施规划管控范围。（五）其他法律、法规不允许建设的情形。第十二条 允许审批的范围。（一）符合《保山中心城区危房拆除重建及零星地块建设控制的意见》要求进行新建、改扩建、建设临时建筑的。（二）对历史遗留问题或特殊问题，采取“一事一议”原则处理。第十三条 涉及历史文化名城、历史文化街区、历史文化名村、传统村落保护和市级以上文物保护单位保护范围的危房拆除重建及零星地块建设项目，按相关规定进行规划建设管控。第十四条 改扩建项目、已取得规划许可手续但未建或未建设完毕项目的建设规模，按上述要求控制；拆迁安置户建房项目，参照周边安置小区审批标准或本指引标准执行。第十五条 用于公共服务功能的临时建筑，多户共用宗地或因面积过小、地形不规则、特种行业建筑规范要求等特殊情况，本着尊重历史、实事求是、化解矛盾、安全利用的原则，采取“一事一议”、联合审查方式进行规划审批。

（四）监管要求。

第十六条建设项目应按相关规定开展批后监管，未取得规划条件、土地出让合同约定或原指标与现行管控原则差异较大的建设项目，以规划许可要求作为规划核实依据。

第十七条严格做好批后规划监管，根据建筑工程建设时序，进行放线验线核实、建设工程基底核实、建设工程±0.00核实、上部工程检查、竣工等环节规划核实。第十八条在批后规划监管过程中，应告知建设单位或个人取得建设工程规划许可证后，及时到相关部门进行房屋质量安全监管。第十九条建设项目出现违反规划的建设情况，按职责认定后，及时移交有关部门进行查处。对违反建设工程规划许可规定且未整改到位的房屋，不予通过规划核实，不得进行首次登记。

（五）附则。

第二十条本指引自印发之日起执行。第二十一条本工作指引由市自然资源和规划局负责解释。